AUDITORÍA EXTERNA DE CONSORCIOS REGIDOS POR LA LEY 13.512

            En las grandes ciudades, la vida moderna ha concentrado a las personas en edificios de propiedad horizontal y se estima que en la ciudad de Buenos Aires más del 75% de sus habitantes vive en edificios construidos bajo el régimen de la Ley 13.512.

            Además, existen otros tipos de inmuebles bajo el Régimen de la Ley 13.512, como por ejemplo:: 1) Galerías Comerciales, 2) Clubes de Campo, 3) Shopings, 4) Cocheras, entre otros emprendimientos.

            La relación entre el administrador, los copropietarios, el personal y los proveedores de bienes y servicios en los consorcios, con el transcurrir de los años, se ha ido tornando más compleja en la Argentina, agravada por la situación económica social de los últimos tiempos.

            Con relación a la administración de los consorcios, la comunidad reclama transparencia en las liquidaciones de expensa mensuales y las rendiciones de cuentas anuales. Esta situación tiene fuerte impacto en la sociedad y se considera que como profesionales en ciencias económicas se tiene la responsabilidad de brindar esa respuesta mediante la prestación de los servicios de auditoría externa a la administración de los consorcios.

            En la auditoría externa de consorcios, por sus características particulares, el auditor debe obtener un conocimiento tanto del consorcio como de la administración del edificio. Se debe considerar que la auditoría se lleva acabo por cuenta y orden de un tercero. Quien contrata al auditor es el consorcio y el auditado es el administrador. Es una típica auditoría de rendición de cuentas. El informe del auditor le adiciona mayor valor a la tarea del administrador, en este sentido, si se trata de un administrador que despeña bien su tarea, la gestión será respaldada por la opinión de  un experto independiente, lo que le dará más transparencia a la labor del administrador.

            La tarea de auditoría externa se desarrolla siguiendo las normas de la Resolución Técnica N° 7 de la Federación Argentina de Consejos Profesionales de Ciencias Económicas.

            Estas normas prescriben, entre otros pasos, que el auditor externo obtiene un conocimiento apropiado de la estructura del ente, sus operaciones y sistemas, las normas legales que le son aplicables, las condiciones económicas propias y las del ramo de sus actividades. En este caso especial, el conocimiento comprende tanto a los consorcios como a la administración de dicho ente.

            Además se realiza un control selectivo de documentación respaldatoria; por ejemplo:: liquidaciones de expensas, documentación de ingresos y egresos, declaraciones juradas y comprobantes de pago de cargas sociales (en este caso, por su importancia se verifica el 100%), Reglamento de Copropiedad y Administración, libros de  Actas, de Administración, de Sueldos, de Órdenes, de Inspección de Ascensores y los que prescriba el Reglamento.

            De la evaluación surgen los hallazgos y las recomendaciones que el auditor vuelca en sus papeles de trabajo, así arriba a una conclusión y emite su informe especial de auditoría sobre la rendición de cuentas presentada por el administrador, junto con las Observaciones y Recomendaciones de Auditoría.

Costos mínimos

            Los costos de una auditoría son mínimos si se los compara con las expensas que habitualmente paga un copropietario. Por otra parte, se lo analiza con relación a los beneficios que trae una primera auditoría, los costos que se han pagado se minimizan y más aún en el caso de que la auditoría se transforme en una auditoría continua, que es un objetivo a alcanzar. El beneficio de la auditoría continua se incrementa, ya que el auditor adicionalmente puede efectuar visitas periódicas, mensuales o trimestrales, según sea necesario, y puede evaluar la tarea del administrador regularmente. Al finalizar el período, el esfuerzo es sustancialmente menor con la consecuente reducción de los honorarios; asimismo, la administración obtiene una mejora continua y los beneficiados, en definitiva, serán los copropietarios.

            Los copropietarios de edificios de propiedad horizontal no deberían dejar de contar con esta excelente herramienta que es, la auditoría externa de la administración de sus edificios, ya que este servicio profesional puede brindarles la verificación de una adecuada utilización de las expensas que pagan mensualmente, el mejoramiento de la calidad de los gastos y el aporte a la indispensable transparencia que deben tener las liquidaciones de expensas, mediante la opinión de un auditor externo.

DR. LEOPOLDO GUROVICH

Contador Público (UBA)